（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月30日，佳源國(guó)際控股有限公司公布2021年全年業(yè)績(jī)。
報(bào)告期內(nèi)，佳源國(guó)際實(shí)現(xiàn)收益約189.47億元，雖較2020年同期的191.57億元有所減少，但較截至2020年12月31日止年度收購(gòu)魯源前約183.63億元增加約5.84億；毛利約53.99億元，毛利率約為28%。
可以參考的是，在已披露2021年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的房企中，以銷(xiāo)售規(guī)模霸榜房企TOP5的碧桂園、萬(wàn)科分別實(shí)現(xiàn)毛利率17.74%、21.8%、較2020年同期分別下滑4.06個(gè)百分點(diǎn)、下降7.4個(gè)百分點(diǎn)。
換句話說(shuō)，佳源國(guó)際毛利率處于業(yè)內(nèi)較高水平。
銷(xiāo)售權(quán)益比高于業(yè)內(nèi)平均水平
佳源國(guó)際成立于2015年，主要從事大型住宅小區(qū)項(xiàng)目和商業(yè)綜合體項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作，主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)租賃，分別實(shí)現(xiàn)收益180.15億元、7.75億元和1.57億元，分別占此次公司總收益的95%、4%及1%。
和所有以物業(yè)開(kāi)發(fā)為主的房企一樣，佳源國(guó)際營(yíng)收的增長(zhǎng)主要依賴于銷(xiāo)售額的提升。數(shù)據(jù)顯示，2021年佳源國(guó)際物業(yè)合約銷(xiāo)售約為360.54億元，同比增長(zhǎng)約17%；合同銷(xiāo)售面積約275.93萬(wàn)平方米，同比上升約1%；平均售價(jià)約為每平方米13558元。
分區(qū)域來(lái)看，佳源國(guó)際在長(zhǎng)三角區(qū)域、粵港澳區(qū)域、山東和其他城市分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額209.8億元、42.99億元、66.69億元、41.06億元，分別占公司總銷(xiāo)售額比重的58.1%、12%、18.5%、11.4%。
值得一提的是，在360.54億元的全口徑合約銷(xiāo)售中，佳源國(guó)際權(quán)益合約銷(xiāo)售額約292億元，權(quán)益比81%。
這是個(gè)什么水平？據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，TOP100房企2020年的銷(xiāo)售權(quán)益比主要集中于65%至50%之間，僅個(gè)別房企能實(shí)現(xiàn)高于80%的權(quán)益比。由于房企2021年年報(bào)披露不全，僅以個(gè)例進(jìn)行對(duì)比，其中碧桂園權(quán)益比為77.41%、萬(wàn)科權(quán)益比約65%、龍湖權(quán)益比在65%到70%之間。
也就是說(shuō)，佳源國(guó)際全口徑銷(xiāo)售額雖低，但相較之下卻更“貨真價(jià)實(shí)”。
事實(shí)上，權(quán)益占比較低被業(yè)內(nèi)視為“水分”過(guò)重，意識(shí)到這一點(diǎn)的房企紛紛開(kāi)始“擠水分”，在2021年的業(yè)績(jī)會(huì)上，以碧桂園、龍湖等為首的房企將權(quán)益合約銷(xiāo)售額作為披露的重心。
龍湖方面還表示，“我們今年回歸到權(quán)益后的銷(xiāo)售披露口徑，核心還是希望回到我們自己的權(quán)益，包括對(duì)應(yīng)我們權(quán)益后的利潤(rùn)，這部分也是想更加真實(shí)、更加有效地去披露我們實(shí)時(shí)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?！?/p>
這不僅是因?yàn)闄?quán)益比過(guò)低導(dǎo)致業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)“虛胖”，還因?yàn)楹献鏖_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不斷增加，會(huì)在無(wú)形之中增加企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)。
有業(yè)內(nèi)人士告訴觀察者網(wǎng)，房地產(chǎn)行情下行后，不少房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，與這些暴雷房企合作的房企面臨的壓力巨大。一方面，若暴雷房企停滯合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，勢(shì)必會(huì)延長(zhǎng)該項(xiàng)目的投資回報(bào)周期；另一方面，若要收購(gòu)合作項(xiàng)目，又擔(dān)心對(duì)方獅子大開(kāi)口。因此，不少房企開(kāi)始注重增長(zhǎng)權(quán)益拿地的占比。
由于布局在前，佳源國(guó)際并沒(méi)有這些煩惱。土地儲(chǔ)備方面，佳源國(guó)際于2021年透過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛及收并購(gòu)于合肥、揚(yáng)州、宿遷、貴陽(yáng)、珠海及佛山新增八個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，新土地收購(gòu)平均成本僅為每平方米5225元。
與此同時(shí)，佳源國(guó)際完成了對(duì)魯源的收購(gòu)，后者于山東省從事物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，收購(gòu)前由實(shí)控人沈天晴全資擁有。
截止至2021年12月31日，佳源國(guó)際擁有土地儲(chǔ)備約為1743萬(wàn)平方米，總貨值2355億元。其中，長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)貨值約為1205億元，占比約51%；粵港澳灣區(qū)土儲(chǔ)貨值約為579億元，占比約25%；山東省域土儲(chǔ)貨值約為364億元，占比約15%。
“三道紅線”指標(biāo)持續(xù)保持綠檔
“三條紅線”方面，佳源國(guó)際均未踩線，歸為綠檔。
其中，扣除已收預(yù)售按金后的資產(chǎn)負(fù)債比率為60.62%，較2020年12月31日約64.28%減少3.66個(gè)百分點(diǎn)；短期銀行存款、受限制銀行存款以及現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額約98.3億元，非受限現(xiàn)金短債比為1.36，較2020年同期的1.29有所上升；凈資本負(fù)債比率53%，較2020年的54%下降1個(gè)百分點(diǎn)。
報(bào)告期內(nèi)，為提振市場(chǎng)信心，佳源國(guó)際積極回購(gòu)優(yōu)先票據(jù)，已贖回部分于2022年3月到期的2.63億美元13.75%優(yōu)先票據(jù)，本金總額為1.3億美元；部分于2022年5月到期的1.15億美元11.375%優(yōu)先票據(jù)，本金總額為0.12億美元；部分于2023年2月到期的3.28億美元13.75%優(yōu)先票據(jù)，本金總額為1.52億美元。
截至2021年12月31日，佳源國(guó)際累積回購(gòu)優(yōu)先票據(jù)2.94億美元，并根據(jù)票據(jù)及契約的條款注銷(xiāo)回購(gòu)優(yōu)先票據(jù)。
注銷(xiāo)完成后，佳源國(guó)際于2022年3月到期的13.75%優(yōu)先票據(jù)的未償還本金總額為1.33億美元；于2022年5月到期的11.375%優(yōu)先票據(jù)的未償還本金總額為1.03億美元；于2023年2月到期的13.75%優(yōu)先票據(jù)的未償還本金總額為1.76億美元。
為避免實(shí)質(zhì)性違約，2022年佳源國(guó)際開(kāi)始償還即將到期的美元票據(jù)，于2022年3月11日償還于2022年到期的13.75%優(yōu)先票據(jù)剩余本金1.33億美元。如期償還3月到期美元票據(jù)后，佳源國(guó)際下一個(gè)未償還美元票據(jù)的到期時(shí)間在5月。
值得一提的是，報(bào)告期內(nèi)，由于成功發(fā)行了本金金額為1億美元，利率為7.00%于2025年到期的可換股債券，佳源國(guó)際成為業(yè)內(nèi)首間發(fā)行綠色融資可換股債券的中國(guó)物業(yè)開(kāi)發(fā)商。
佳源國(guó)際表示，發(fā)行可換股債券是拓展公司融資管道的一次創(chuàng)新，可有效降低融資成本并有助本公司進(jìn)一步優(yōu)化其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看將增加公司流動(dòng)資金及本公司股份的交易量。
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