北京市場(chǎng)驚現(xiàn)6折新房甩賣引發(fā)購(gòu)房者關(guān)注，北京商報(bào)記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除價(jià)格便宜外，這批特價(jià)分配房打出最大的賣點(diǎn)就是“買房不需要購(gòu)房資質(zhì)”，但需要以銷售企業(yè)職工名義簽訂合同，而相關(guān)合同并不是與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商所簽訂的。值得一提的是，即便購(gòu)房者以員工身份買房后，所拿到的也并非真正的購(gòu)房協(xié)議，而是由開(kāi)發(fā)商方面提供的一份《北京市公有住宅租賃合同》。
不需要購(gòu)房資格
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除價(jià)格便宜外，位于石景山五里坨的這批特價(jià)分配房最大的賣點(diǎn)就是“買房不需要購(gòu)房資質(zhì)”。按照現(xiàn)場(chǎng)銷售人員提供的購(gòu)房信息，購(gòu)買條件按照企業(yè)分房管理，購(gòu)房者年齡滿足22-60周歲即可。
眾所周知，北京買房有嚴(yán)格的“條件”限制，這也是廣大購(gòu)房者心中的“痛”，有資質(zhì)的沒(méi)錢、有錢的又沒(méi)資質(zhì)，要二者合一才行。
那么這批不需要資質(zhì)的房子該如何買呢？“既然是員工福利房，肯定要以員工的身份買。”銷售人員李錦（化名）介紹，如果要購(gòu)入這批房子，需要購(gòu)房者簽署一個(gè)在職員工證明來(lái)買。
“買房流程是交錢拿鑰匙，去住建委報(bào)備登記，到時(shí)候網(wǎng)上也能查到是你的名字、這個(gè)房子的戶主是誰(shuí)，然后開(kāi)發(fā)商這邊會(huì)給你一個(gè)本，上面寫著房間號(hào)，證明這是你買的房子。”李錦稱。
沒(méi)有銷售資格的物業(yè)包銷
李錦口中的在職員工證明并不是與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商簽訂的，而是與包銷單位“北京銘確物業(yè)管理有限公司”簽訂。也就是說(shuō)凡是買這批房子的購(gòu)房者，首先要成為北京銘確物業(yè)管理有限公司的員工。
上述包括李錦在內(nèi)的銷售人員均表示自己屬于這個(gè)物業(yè)公司。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，北京銘確物業(yè)管理有限公司，成立于2022年1月7日，注冊(cè)資本為800萬(wàn)元人民幣，法定代表人為金鑫，經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理；企業(yè)管理；企業(yè)管理咨詢（不含中介服務(wù)）；技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)推廣、技術(shù)服務(wù)；城市園林綠化。
如果天眼查的信息沒(méi)有錯(cuò)，那么北京銘確物業(yè)管理有限公司并不具備新房銷售的資格。
值得注意的是，金鑫名下還有另外一家公司，一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)公司。天眼查數(shù)據(jù)顯示，北京得捷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司成立于2016年4月20日，注冊(cè)資本為8000萬(wàn)元人民幣，法定代表人為金鑫，經(jīng)營(yíng)范圍包括從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)咨詢；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；出租商業(yè)用房、辦公用房；貿(mào)易咨詢、企業(yè)管理咨詢、策劃創(chuàng)意服務(wù)；旅游咨詢；專業(yè)承包；建筑物清潔服務(wù)；市場(chǎng)調(diào)查；會(huì)議服務(wù)。
對(duì)于工商系統(tǒng)里沒(méi)有資質(zhì)代理這樣一個(gè)項(xiàng)目，北京商報(bào)記者致電北京銘確物業(yè)管理有限公司，截至發(fā)稿并未獲得回應(yīng)。
不是跟開(kāi)發(fā)商簽約，而是跟包銷公司簽約？一旦發(fā)生糾紛，將來(lái)涉及維權(quán)又該如何自處？
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，首先需要看這個(gè)所謂的包銷公司是否有開(kāi)發(fā)商的書面授權(quán)，書面授權(quán)是否會(huì)作為購(gòu)房合同的組成部分。如果沒(méi)有書面授權(quán)，購(gòu)房人將來(lái)依據(jù)合同向開(kāi)發(fā)商主張維權(quán)時(shí)，可能會(huì)面臨開(kāi)發(fā)商不承認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)商書面授權(quán)已經(jīng)列入合同附件，或者以其他書面方式進(jìn)行了確認(rèn)，開(kāi)發(fā)商作為委托人，相應(yīng)的法律后果應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。未來(lái)出現(xiàn)一些問(wèn)題，購(gòu)房人也可以向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維權(quán)。
“即使有書面授權(quán)，還是建議購(gòu)房合同最好和開(kāi)發(fā)商簽署。盡量避免未來(lái)開(kāi)發(fā)商不承認(rèn)購(gòu)房合同約束力。”王玉臣強(qiáng)調(diào)。
發(fā)黃的公有住宅租賃合同
事實(shí)上，購(gòu)房者即便以員工身份買房后，所簽署的也并非真正的購(gòu)房協(xié)議，而是由開(kāi)發(fā)商方面提供的一份《北京市公有住宅租賃合同》。
“拿著合同就可以正常落戶、上學(xué)了，而且房源信息會(huì)去住建委報(bào)備登記的。”為了證明自己說(shuō)的是真的，李錦給記者提供了上述《北京市公有住宅租賃合同》，在這份發(fā)黃的合同上明確寫了“承租周期十年”。
對(duì)于為何是“承租”不是“買賣”，且周期只有十年，按照李錦的說(shuō)法，“這正是公房的特點(diǎn)”，只要國(guó)家不出臺(tái)新政策，這批“分配房”五年后就能變成正常的商品住宅。“到時(shí)候拿著開(kāi)發(fā)商提供的合同，然后補(bǔ)交一個(gè)35%的差額稅，房本就能正常下來(lái)了。”
“北京過(guò)去確實(shí)有公有住房，大概在上世紀(jì)90年代初，為了解決企事業(yè)單位職工興建的一批公有住房，興建之初都是承租性質(zhì)。”一位曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)北京房改的政府人士直言，房改后，部分公房折合工齡、職級(jí)等在完成土地出讓金補(bǔ)繳或按照房改政策補(bǔ)足房款后銷售給了職工，也就是現(xiàn)在二手房市場(chǎng)的已購(gòu)公房。
顯然，上述房源并不符合這一規(guī)定。
對(duì)此，李錦也承認(rèn)“不能保證百分之百下房本”，但自己住是肯定沒(méi)問(wèn)題的，如果想轉(zhuǎn)讓，沒(méi)下房本之前物業(yè)負(fù)責(zé)更改租賃合同。
(資料圖)
依然是變味的自持
2016年9月30日，北京出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，要求強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”交易方式，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，并鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。競(jìng)自持是“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的產(chǎn)物，北京部分地塊自持比例甚至達(dá)到100%，也可見(jiàn)當(dāng)時(shí)房企拿地的熱情。
后續(xù)因開(kāi)發(fā)商著急變現(xiàn)，自持商品房開(kāi)始利用“以租代售”的形式入市。2017年4月，北京市發(fā)布了《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自持商品住房租賃的管理工作，明確企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷售，企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年。
簽訂“長(zhǎng)租”合同而不是商品房買賣合同，一次性租賃70年賭的就是未來(lái)能“轉(zhuǎn)正”？對(duì)此，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，競(jìng)自持模式有其歷史背景，也是政府土地拍賣的一次新嘗試，此類房源已明確“不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓”，因此“轉(zhuǎn)正”目前沒(méi)有政策依據(jù)。此外，房管部門如果為某一項(xiàng)目開(kāi)設(shè)“先例”，個(gè)例就不再是個(gè)例，后續(xù)自持項(xiàng)目爭(zhēng)相效仿，競(jìng)自持政策也就失去了原本的意義。
北京商報(bào)樓市調(diào)查小組
