買(mǎi)房！先買(mǎi)20萬(wàn)“裝修包”再說(shuō)？上海某樓盤(pán)疑現(xiàn)捆綁銷(xiāo)售
不買(mǎi)裝修包就不能網(wǎng)簽、不能貸款？
新年伊始，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者接到群眾爆料，上海寶山區(qū)大華悅庭項(xiàng)目在與客戶(hù)簽訂購(gòu)房合同前，要求其先簽署一份裝修升級(jí)協(xié)議，否則不予簽訂購(gòu)房合同。
據(jù)悉，上海很早就開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行公證搖號(hào)買(mǎi)房以及房?jī)r(jià)“一價(jià)清”政策，開(kāi)發(fā)商不得再收取電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、茶水費(fèi)等任何名目的額外費(fèi)用。早在2017年7月，上海市住建委就曾發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品住房及其附屬地下車(chē)庫(kù)(位)等設(shè)施銷(xiāo)售監(jiān)管的通知》，避免出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)商品房就必須得購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、夾帶升級(jí)包的情況。此后，上海樓市相關(guān)亂象得到抑制。
但在樓市調(diào)控不斷升級(jí)的當(dāng)下，此類(lèi)現(xiàn)象又有了死灰復(fù)燃跡象。
大華悅庭項(xiàng)目售樓處
捆綁銷(xiāo)售突破限價(jià)？
購(gòu)房者王軍稱(chēng)，其1月26日參與了大華悅庭的搖號(hào)，選中房子之后銷(xiāo)售曾明里暗里暗示，有兩個(gè)裝修包可供選擇，一個(gè)約16萬(wàn)元，一個(gè)約20萬(wàn)元。
王軍向記者出示了15.9萬(wàn)元的裝修合同，包含從地暖、地板到中央空調(diào)、廚衛(wèi)設(shè)備等部品的20多項(xiàng)升級(jí)。王軍告訴記者，這升級(jí)包如果他自己購(gòu)買(mǎi)安裝，不會(huì)超過(guò)6萬(wàn)元。
另一名購(gòu)房人劉濤告訴記者，大華悅庭1月26日上午公布搖號(hào)結(jié)果，他下午去到現(xiàn)場(chǎng)之后，工作人員便將其帶去一處簽裝修合同，簽完后才能簽購(gòu)房合同。
劉濤告訴記者，現(xiàn)場(chǎng)交款，是先簽訂裝修升級(jí)包合同，然后才能進(jìn)入購(gòu)房合同環(huán)節(jié)。
王軍表示，一切都很突然，在此之前，銷(xiāo)售只是告訴他如果不買(mǎi)裝修包，可能無(wú)法網(wǎng)簽和辦理銀行貸款。
就這樣，王軍和劉濤等一批較早去簽購(gòu)房合同的人就簽了裝修合同。
記者問(wèn)及是否有強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)的證據(jù)，王軍表示，在簽訂購(gòu)房合同前，是銷(xiāo)售口頭通知他必須強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)裝修包。
據(jù)悉，該裝修包分為A和B兩種，根據(jù)戶(hù)型大小，不同A包的價(jià)格也不同，其中99平方米戶(hù)型的A包售價(jià)15.9萬(wàn)元，A+B包20.38萬(wàn)元；122平方米戶(hù)型的A包售價(jià)16.9萬(wàn)元，A+B包22.38萬(wàn)元。此外，B包不單獨(dú)出售。
但情況隨后發(fā)生了扭轉(zhuǎn)。
王軍告訴記者，他從購(gòu)房群得知，后續(xù)簽合同的購(gòu)房人不用再購(gòu)買(mǎi)裝修包。
“有客戶(hù)在現(xiàn)場(chǎng)提出強(qiáng)制裝修包是違規(guī)行為，并去房管局投訴，后來(lái)的購(gòu)房人就沒(méi)有再購(gòu)買(mǎi)升級(jí)包了。”
感覺(jué)受到欺騙的王軍于1月29日前往售樓處討要說(shuō)法，卻在售樓處大堂看到了一則通知：裝修包為增值服務(wù)，客戶(hù)可以根據(jù)個(gè)人需要自行購(gòu)買(mǎi)，公司絕不會(huì)以合同之后付款周期、銀行貸款手續(xù)不配合等形式影響客戶(hù)選擇。
王軍表示，既然后續(xù)客戶(hù)不用購(gòu)買(mǎi)裝修包，那之前購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)該如何處理？對(duì)此，王軍曾多次去售樓處找開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人，“只是說(shuō)我把我們的想法反饋給樂(lè)享家(項(xiàng)目裝修公司)，然后就沒(méi)下文了。裝修公司接待了，但大華的銷(xiāo)售不承認(rèn)他們捆綁銷(xiāo)售，能不能退款讓我們對(duì)接裝修公司”。
王軍告訴記者，裝修公司的答復(fù)是，要退可以，但必須按之前裝修合同中的約定，支付相應(yīng)違約金。
另一名購(gòu)房者李洋告訴記者，他們?cè)?月29日晚上找樂(lè)享家的人和銷(xiāo)售，對(duì)方改口稱(chēng)我們是自愿簽的協(xié)議。1月30日找到了項(xiàng)目銷(xiāo)售總和樂(lè)享家負(fù)責(zé)人，得到的回復(fù)是讓我們等消息。后來(lái)又找了兩次，2月10日我們得到最終回復(fù)，讓我們走司法程序。
王軍向記者出示的一份裝修合同中明確顯示，如因甲方原因?qū)е卤竞贤崆敖K止或解約，甲方應(yīng)承擔(dān)合同總價(jià)50%作為違約金。
王軍告訴記者：“開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在是回避態(tài)度，裝修公司表示不退錢(qián)，開(kāi)發(fā)商那也找不到人。”
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴記者，升級(jí)包本身對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。在新房限價(jià)的背景下，一些項(xiàng)目的利潤(rùn)率比較低，開(kāi)發(fā)商也不能突破這個(gè)限制，因此會(huì)出現(xiàn)個(gè)別開(kāi)發(fā)商在裝修層面尋找利潤(rùn)空間。
家裝升級(jí)包即便價(jià)格不高，但開(kāi)發(fā)商通過(guò)集中采購(gòu)的方式把成本降低，在同等條件下具備成本優(yōu)勢(shì)，還是有一定的利潤(rùn)空間。
張波表示，裝修升級(jí)應(yīng)該是雙方協(xié)商，而不是強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)。從合同角度來(lái)說(shuō)不是特別合適，所以大華在后續(xù)也對(duì)政策做了相應(yīng)調(diào)整。對(duì)于之前買(mǎi)了精裝包的購(gòu)房人，首先看在銷(xiāo)售過(guò)程中是否存在欺詐行為，只有重大有失公平和公序良俗的情況才能撤銷(xiāo)合同。
開(kāi)發(fā)商否認(rèn)捆綁銷(xiāo)售，“絕不姑息”
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴記者，上述情況從實(shí)際本質(zhì)上來(lái)看，屬于捆綁銷(xiāo)售，本身是一種違規(guī)行為。從實(shí)際情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商采取了一定的規(guī)避方式。
對(duì)于裝修包的問(wèn)題，記者致電大華悅庭項(xiàng)目負(fù)責(zé)人梁先生，其告訴記者，裝修包是自愿購(gòu)買(mǎi)的，所有手續(xù)都是按照政府規(guī)定正常辦理的，不存在購(gòu)房人提到的不買(mǎi)就不能網(wǎng)簽和貸款的情況。
該負(fù)責(zé)人表示，如果存在強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)裝修包或者其他違約違規(guī)行為，只要提供證據(jù)，公司會(huì)處罰相關(guān)銷(xiāo)售人員，絕不姑息。
針對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)裝修包不能退款的問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人表示，“我們只負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，裝修協(xié)議是客戶(hù)與公司戰(zhàn)略合作伙伴簽訂的。如果要單方面解除合同，我們會(huì)根據(jù)客戶(hù)訴求，讓其和裝修公司當(dāng)面洽談。如果裝修公司沒(méi)有任何違規(guī)行為，而客戶(hù)想單方面解除合同，那就按照合同執(zhí)行。”
因?yàn)椋?gòu)房者是和第三方簽訂的裝修合同，主體是裝修公司，所以在民事上很難做認(rèn)定，要想以此為規(guī)定來(lái)解除裝修合同，比較困難。
同時(shí)，王律師告訴記者，裝修公司收取50%違約金在司法實(shí)踐中很難實(shí)施，因?yàn)榉课輿](méi)有交付，裝修公司沒(méi)有任何損失，這就意味著違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于裝修公司的損失，即使在司法實(shí)踐中也是酌情減免的。
王律師表示，裝修和房屋買(mǎi)賣(mài)從法律關(guān)系上是脫離的，“不能因?yàn)槟闶抢変N(xiāo)售，所以合同就無(wú)效，這在司法實(shí)踐中是很難實(shí)現(xiàn)的。”
王律師建議，購(gòu)房者可以提請(qǐng)住當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)對(duì)這種方式進(jìn)行調(diào)查處理，進(jìn)而推動(dòng)相關(guān)合同解除。
王軍告訴記者，他們已經(jīng)向?qū)毶絽^(qū)房管局就裝修包一事進(jìn)行過(guò)投訴舉報(bào)，得到的答復(fù)是，購(gòu)房人沒(méi)有和開(kāi)發(fā)商簽訂裝修合同，建議購(gòu)房人走法律程序。
“房管局回復(fù)我們與裝修公司簽的合同，他們只能對(duì)接到大華，管不到裝修公司，讓我們走司法。”
對(duì)此，王律師表示，老百姓對(duì)涉及自己切身利益的事情，申請(qǐng)相關(guān)部門(mén)履行法律職責(zé)時(shí)，如果對(duì)方不作為或者不予答復(fù)，老百姓有權(quán)向上一級(jí)主管部門(mén)提起相關(guān)行政訴訟，進(jìn)而督促有關(guān)部門(mén)去履行。
記者| 吳若凡
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