為防止經(jīng)營性信貸資金進入樓市，廣深兩地將監(jiān)管范圍擴大到小貸公司、融資擔保等“類金融機構(gòu)”。
近日，廣州市地方金融監(jiān)管局下發(fā)《關(guān)于小額貸款公司不得開展“過橋貸”“贖樓貸”業(yè)務(wù)的通知》(簡稱《通知》);深圳市地方金融監(jiān)管局也對9家主要從事贖樓擔保業(yè)務(wù)的融資擔保公司進行集體監(jiān)管約談，全面排查經(jīng)營用途貸款擔保業(yè)務(wù)，重點自查涉及房地產(chǎn)“貸款擔保”或“委托貸款”相關(guān)業(yè)務(wù)。
造成銀行住房貸款額度虛增
今年2月，廣東銀保監(jiān)局嚴查經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。3月公布的調(diào)查結(jié)果顯示，轄內(nèi)(不含深圳)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額為2.77億元、920戶，其中廣州地區(qū)銀行機構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額為1.47億元、305戶。
廣東銀保監(jiān)局還發(fā)現(xiàn)，在違規(guī)行為中，有相當部分的貸款出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介機構(gòu)、小額貸款公司等“包裝”助推的身影，涉嫌違規(guī)的操作方式包括通過中介機構(gòu)過橋墊資套取經(jīng)營貸置換個人住房按揭貸款、經(jīng)過轉(zhuǎn)手多次后挪用個人經(jīng)營性貸款用于購房首付款等。
操作流程為：個別小貸公司基于銀行出具的經(jīng)營貸同貸書等文件向其客戶發(fā)放貸款，供其客戶資金周轉(zhuǎn)、提前使用未來經(jīng)營貸資金，但其客戶將上述資金用于償還住房按揭貸款，再利用經(jīng)營貸資金償還小貸公司貸款，實現(xiàn)用經(jīng)營貸替換住房按揭貸款的真實目的。
《通知》強調(diào)，小貸公司的上述業(yè)務(wù)雖然基于銀行經(jīng)營貸發(fā)放貸款，但因貸后管理把關(guān)不嚴客觀上造成銀行機構(gòu)住房按揭貸款額度虛增，助推銀行信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
存量業(yè)務(wù)盡快壓降結(jié)清
為此，廣州市金融局要求，各區(qū)金融工作部門要督促各小貸公司全面停止上述“過橋貸”“贖樓貸”業(yè)務(wù)，不得直接或變相發(fā)放住房按揭貸款。如有存量業(yè)務(wù)應(yīng)及時報告，并要求小貸公司盡快壓降、結(jié)清，上述業(yè)務(wù)清理情況將作為2021年度小貸公司監(jiān)管評級的重要內(nèi)容。
根據(jù)要求，各小貸公司要強化風險防控工作，在貸前管理環(huán)節(jié)，應(yīng)認真核實客戶貸款真實意圖，不得向具有將信貸資金流入樓市、償還住房按揭貸款意圖的客戶發(fā)放貸款;在貸款合同中，應(yīng)明確約定貸款用途、客戶不得挪用信貸資金、不得將信貸資金流入樓市等事項，并明確對違約客戶采取要求提前還款、列入客戶黑名單、支付罰金等違約處置措施;做好貸后管理，通過約談、走訪等措施了解客戶真實用款情況，對違約客戶做到及早發(fā)現(xiàn)、及時處理。
進行穿透式監(jiān)管和甄別“剛需”
除了約談9家主要從事贖樓擔保業(yè)務(wù)的融資擔保公司外，深圳市金融局要求，各融資擔保公司應(yīng)對照各項監(jiān)管要求，全面排查經(jīng)營用途貸款擔保業(yè)務(wù)，重點自查涉及房地產(chǎn)“貸款擔保”或“委托貸款”相關(guān)業(yè)務(wù)，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)情形，應(yīng)提前結(jié)清相關(guān)業(yè)務(wù)，并向市地方金融監(jiān)管局報告。如發(fā)現(xiàn)有公司員工違規(guī)參與、或合謀提供虛假資料套取信貸資金的情況或其他可疑線索，應(yīng)從嚴處理，并及時向市地方金融監(jiān)管局報告。
“當前深圳在正規(guī)按揭市場之外，有一個并行的由‘類金融機構(gòu)’支撐的地下融資市場。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現(xiàn)在按揭貸款遭遇史無前例的管控，利率提高，放款周期也被拉長。對部分購房者來講，借道融資租賃、小額貸款、融資擔保等“類金融機構(gòu)”，間接地突破了融資的限制。
廣東省小額貸款公司協(xié)會常務(wù)副秘書長徐北認為，目前違規(guī)流入樓市的信貸資金95%以上來自銀行，民間的資金、小貸的資金和典當?shù)馁Y金占極小部分;融資擔保也不是資金端，很多時候都只是加快放款速度或放大貸款金額，“約談融資擔保公司，最直接的影響是降低交易頻率，比如原來三天放款可能會變成十天半個月，加大了炒房客的成本”。
徐北進一步強調(diào)，資金違規(guī)流入樓市只能穿透式監(jiān)管，目前的情況是“剛需”容易被誤傷。要精細化甄別購房需求，盡可能避免一刀切。
在6月1日的銀保監(jiān)會新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會黨委委員、副主席梁濤介紹，當前房地產(chǎn)貸款增速、集中度等指標持續(xù)下降;銀行機構(gòu)在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。截至2021年4月末，銀行業(yè)發(fā)放的個人按揭貸款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8個百分點，投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。(記者 黃婷)
